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    四季度或再發一大重磅消息 房價真的要降?

    發布時間:2016/7/10 15:43:12 關注度:   來源:凱里在線

    四季度又要降息? 房價要降?

    “下半年中,四季度降準降息的概率相對較大,前面的經濟壓力(包括外匯風險、資本流動風險、經濟下行風險)不斷累積,積極的財政政策和貨幣政策顯得尤為重要,預計降息幅度為25個百分點。”

    這是東方證券首席經濟學家邵宇的判斷。由此感覺,如果降息再度發生,房地產市場的成交量見頂之后下滑可能性會變小,但很多城市已經透支的房價,能得到新的支撐……

    然并卵,那些上半年房價仍然在下跌的城市卻并不會迎來更多利好。因為,城鎮化的未來已經發生根本性的變化。戶籍改革,給了人們更多遷徙自由,也讓那些因為區域經濟增長放慢的城市,房價面臨進一步下調的壓力。

    資產泡沫催促再降息?

    對于預測降息的原因,邵宇告訴邦地產,目前來看經濟是穩住了,但如果沒有貨幣政策的有利支持,經濟還是會慢慢向下滑動,可能達不到原來的預期增長目標。

    貨幣政策和財政政策更多是一種托底,后續的話還會有一些政策的表現,所以預期在后續還有一些降息降準的空間。

    不過對于四季度的降息可能,市場也有不同的觀點。

    首都經濟貿易大學趙秀池教授表示,降息是貨幣政策工具之一,下半年是否降息取決于宏觀經濟形勢。如果宏觀經濟形勢嚴峻,與調控目標背離較大,降息的可能性較大。目前來看,跡象不太明顯。一線城市和部分二線城市樓市不斷回暖,有些城市已經有些過熱,如果降息,會使樓市熱度進一步提高,不利于樓市平穩健康發展。

    世邦魏理仕中國區研究部主管謝晨在接受邦地產采訪時表示,下半年或會有積極的財政政策出臺,因為供給側的改革需要政策在財政這一側引導。但貨幣政策方面出現兩面性,一方面是工業制造業、中小企業的融資以及民間投資的下滑都需要相對比較寬松的貨幣政策;

    但另外一面,貨幣政策寬松在國內已引發資產價格上漲過快的苗頭(包括“地王”頻現,局部城市住宅價格飛速上漲等),如果貨幣政策進一步寬松,需要考慮會否導致資產價格出現泡沫引發一定的風險。降準與否在目前的時間節點上,還比較難以判斷。

    樓市普漲可能大不大?

    “銀根寬松正是地王頻出的根源之一。”易居執行總裁丁祖昱就指出,開發商有了便宜的錢,就不完全按照正常的市場邏輯來拿地,因為可以“捂地”了。只要判斷自身資金能夠支持,再判斷地塊所在城市所在區域未來發展趨勢看好,那么就敢拿地,尤其是大企業。故而房企“彈藥”充足后都蜂擁到了一線城市和熱點二線城市,地產大鱷成了近期土地市場的主宰。

    對此,中原地數據就顯示,2016年上半年,全國主要城市出讓單宗土地金額超過10億的地塊合計219宗,其中溢價率超過100%的地塊達到了109宗,溢價率超過50%的地塊更是多達167宗,地王頻繁出現,這219宗地塊中,很大比例是由國企央企獲得。

    樓市也熱度不減。中原地產數據顯示,2016年上半年,核心54城市成交商品房住宅180.17萬套,同比漲幅高達31.2%,刷新了上半年的歷史最高紀錄。54個城市中,50個城市成交量明顯上漲,包括天津、南京、揚州等城市成交量上漲超過100%。

    東北的大連、沈陽、哈爾濱,包括營口等地區,還有類似西安、蘭州這些西北地區的城市目前去庫存壓力依然很大,房價遲遲沒有上漲,有些甚至還較去年下跌。

    除了部分城市的住宅存在滯銷壓力,商業地產的去庫存也是個問題。之前,邦爺也說過,全國前5個月的商業和寫字樓待售面積是比今年年初有兩位數增長的,這一部分房子也存在跌價的壓力。

    所以,盡管四季度降息存在可能,但是,房地產市場一定不會普漲。很多的三四線城市,尤其是東北和中西部的三四線城市仍然面臨價格下調壓力!而一二線的熱點板塊,也有一個價格被市場接受的調整期。

    真正可能上漲的,也許是長三角城市、珠三角城市、京津冀一帶之前價格上漲溫和的中小城市和板塊而已。

    4000點的住宅樓市和房地產價值機會

    整體來看,目前的住宅樓市類似4000點時的股市。認為馬上就要崩盤是過于情緒化的認知,但畢竟在積累風險。如果作為純粹投資,掙錢的風險越來越高,要逐漸開始回避,畢竟沒有信心4000點進就能5178或6124逃頂。

    房地產作為資產配置重要部分的價值仍然明顯。只是現在可以逐漸換倉了。國內房地產市場大家可以聚焦關注兩個領域:學區房和北京的停車位。

    學區房嚴格來說已經不是純正意義的房地產投資,而是真正的“另類投資”。根據我的觀察,如果把一個學區房的價格硬摘出來,分為“學籍的市場價值”和“房地產的市場價值”。隨著去年以來二胎政策的放開,學區房中隱含的學籍價值快速上揚。類似北京西城區這樣的地方,平均的“學籍的市場價值”已經在200-300萬之間了,而熱門學校的學區房“學籍的市場價值”部分,應該已經三四百萬甚至更高了。

    而這類資產,既要受房地產市場的影響,更要受教育市場供需和教育政策調整的影響,變量更豐富,套利空間更大。而“學籍的市場價值”的波動和房地產周期是低關聯度的,也相應的降低了作為房地產投資的風險。

    北京停車位的投資,則幾乎是目前能看到的房地產唯一的價值洼地。幾乎沒有跌價風險,而上漲空間仍很大。車位的出租回報率平均近4%,遠高于北京住宅1-2%的回報率。

    從供需的基本面來說,北京的機動車保有量接近600萬輛,由于前期規劃的缺乏前瞻性,目前停車位供應連一半都不到(這是北京市規劃委主任的原話)。實踐當中,我們看過一些甚至是00年左右的次新小區,一個有5000多戶居民的小區,竟然只配建了1000多個地下車位。

    另一方面,北京的停車位在中國的一線城市中,又是最便宜的。上海深圳等地小區車位三四十萬已經是很正常的起步價了,在北京仍然可以找到很多一二十萬的地下小區車位。原因就是因為停車位的硬性缺乏,北京市對路邊和地面違章停車采取了幾乎是放任的態度。無論是嚴管力度還是貼條罰款的力度都是偏弱的。

    但是這種放任的制約和平衡點就是對交通的阻塞和制約。最終政府會扛不住必須要逐漸治理亂停車。另外,雖然面臨很大的輿論壓力,但是政府內部“有停車位才能買車”之類的強力政策動向一直風聲不斷。這些任何一條的推進,都會是北京車位價值回歸的催化劑。

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